РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА (NF GROUP, III кв. 2025 г.)

Дата публикации: III квартал 2025 г.

Источник: NF GROUP

Категории: Складская недвижимость, Промышленная недвижимость, Инвестиции в недвижимость

Сигналы: Trend, Watch

Описание-резюме отчета

Отчет составлен NF GROUP по итогам III квартала 2025 года и посвящен анализу рынка складской недвижимости Московского региона. Он содержит ключевые показатели рынка, динамику ввода и сделок, изменения вакантности и арендных ставок. Отчет актуален для девелоперов, инвесторов, арендаторов складских помещений и всех участников логистической и промышленной отрасли.

Сама суть

Рынок складской недвижимости Московского региона в III квартале 2025 года демонстрирует снижение объема сделок при рекордном объеме ввода новых площадей, что приводит к росту вакантности и стабилизации арендных ставок. Доля спекулятивного строительства значительно выросла, а электронная коммерция снизила свою долю в объеме сделок, уступая производственным компаниям. Основной тренд — переход от дефицита к умеренному предложению, что изменяет динамику цен и условий аренды.

Ключевые инсайты для СЕО

Что работает

1. Рекордный объем ввода: Введено 874 тыс. м² за 9 мес. 2025 г., что в 1,9 раза превышает показатель прошлого года. Ожидается ввод до 2,7 млн м² к концу года, что станет максимумом за всю историю наблюдений.
   
2. Рост спекулятивного строительства: Доля спекулятивных проектов в объеме ввода 2025 г. составит 46% (на 17 п.п. выше показателя 2024 г.), что создает больше предложений на рынке.
   
3. Устойчивый спрос со стороны производства: Доля производственных компаний в объеме сделок составила 30%, продолжая наращивать свое присутствие на рынке.

Что НЕ работает

1. Снижение объема сделок: Объем сделок со складской недвижимостью классов A и B составил 947 тыс. м², что в 2,5 раза ниже значения аналогичного периода прошлого года.
   
2. Рост вакантности: Показатель доли вакантных площадей достиг 3,0% с учетом субаренды (с 0,7% в конце 2024 г.), увеличившись на 2,3 п.п. с начала года.
   
3. Снижение доли E-commerce: Доля онлайн-торговли в объеме сделок упала до 34% (с 65% за аналогичный период прошлого года), что свидетельствует о насыщении или перераспределении спроса.
   

Радар возможностей и ловушек

Что это значит для бизнеса

• Для Девелоперов: Необходимо тщательно планировать новые проекты, учитывая растущую вакантность и тенденцию к стабилизации/снижению арендных ставок. Актуальны BTS-проекты, а также проекты light industrial.
  
• Для Арендаторов: Благоприятный момент для расширения или смены складских площадей, так как ставки аренды снижаются, а выбор объектов увеличивается. Возможно обсуждение более гибких условий.
  
• Для Инвесторов: Требуется осторожный подход. Вакантность растет, что может повлиять на доходность. Целесообразно рассматривать проекты с уже заключенными долгосрочными контрактами (BTS) или объекты с высоким потенциалом роста спроса.

Вопросы для управленческой команды

1. Как мы можем воспользоваться ростом вакантности и снижением арендных ставок для оптимизации наших логистических издержек?
   
2. Каковы наши текущие потребности в складских мощностях, и как они коррелируют с прогнозируемым рекордным объемом ввода?
   
3. Следует ли нам пересмотреть стратегию взаимодействия с e-commerce, учитывая снижение ее доли в общем объеме сделок?
   

Stratsessions Signals

• Trend: Рынок складской недвижимости Московского региона переходит от дефицита к умеренному предложению, что выражается в росте вакантности и стабилизации арендных ставок.
• Watch: Наблюдать за динамикой ставок аренды, объемом ввода и спросом со стороны различных секторов (особенно производственных компаний).
• Cut: Сократить или пересмотреть спекулятивные инвестиции в объекты без предварительных договоренностей об аренде/покупке в краткосрочной перспективе, особенно в сегментах с падающим спросом.

Для кого полезно

• СЕО и топ-менеджеры логистических и производственных компаний
  
• Директора по недвижимости и развитию
  
• Инвесторы в коммерческую недвижимость Московского региона
  

Call to Action

• Заказать разбор для своей отрасли
  
• Подпишитесь на Stratsessions Digest: 5 отчетов → 5 идей → 5 минут